20 October 2017

Chedonna.it Copyright © 2011 - WEB365SRL | Tutti i diritti riservati

CARO AVVOCATO: la disdetta alla seconda scadenza del contratto di locazione ad uso abitativo

  • CARO AVVOCATO: la disdetta alla seconda scadenza del contratto di locazione ad uso abitativo
L'avvocato Sara Testa Marcelli risponde: I contratti di locazione ad uso abitativo (4+4), alla prima scadenza si intendono automaticamente rinnovati a meno che il locatore non comunichi disdetta per specifici motivi indicati

L'avvocato Sara Testa Marcelli risponde: I contratti di locazione ad uso abitativo (4+4), alla prima scadenza si intendono automaticamente rinnovati a meno che il locatore non comunichi disdetta per specifici motivi indicati dalla legge. Alla seconda scadenza, ossia decorsi 8 anni dall’inizio della locazione per i contratti liberi e del biennio di proroga per quelli concordati, ciascuna delle parti deve comunicare all’altra se intende rinnovare il contratto a nuove condizioni o se vi rinuncia mediante lettera raccomandata da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza.
Entro 60 giorni dal ricevimento della suddetta comunicazione la parte interpellata deve rispondere a sua volta a mezzo lettera raccomandata.
Se non risponde il contratto s’intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.
La disdetta della locazione ha la funzione di impedire la rinnovazione, ma non di determinare la cessazione del rapporto prima della scadenza: è pertanto certamente tardiva la disdetta spedita prima del termine previsto dalla legge (o semmai maggiore indicato in contratto) per esercizio della relativa facoltà, ma pervenuta al destinatario successivamente a tale data (Cassazione n.
8006/2009).
Se pervenuta fuori dal termine la disdetta può quindi valere solo per il termine successivo. Non è prevista comunque alcuna sanzione nel caso in cui le parti non rispettino i termini del procedimento finalizzato al rinnovo del contratto a nuove condizioni: si pensi, per esempio, al caso in cui la risposta del conduttore pervenga a destinazione dopo i 60 giorni dal ricevimento della proposta di rinnovo ovvero quando le parti (caso assai frequente) comunque raggiungano un accordo per il rinnovo senza seguire la procedura prevista dalla legge e senza rispettare dunque i termini ivi previsti. Nulla esclude che le parti possano addivenire alla conclusione di un contratto ex novo anche successivamente all’infruttuoso esperimento della trattativa o alla mancata attivazione della stessa.
Qualora il locatore non comunichi al conduttore la volontà di riottenere la disponibilità del bene locato o di fare proseguire la locazione pattuendo un maggiore corrispettivo annuo, il contratto si rinnova automaticamente alle medesime condizioni per un periodo di soli 4 anni per i contratti liberi e di 2 per quelli concordati e così di seguito fino a quando il contratto non verrà disdettato. Il tratto che accomuna le due tipologie è quindi la rinnovazione tacita alle stesse condizioni in caso di mancata nuova pattuizione e in assenza di disdetta semplice all’ottavo o al quinto anno. Il rinnovo tacito del contratto può verificarsi anche attraverso un comportamento concludente tenuto dalle parti dal quale possa desumersi la loro implicita – ma inequivocabile – volontà di far continuare il rapporto di locazione.
Non è necessario motivare la ragione per cui si nega il rinnovo e il locatore può, previa disdetta da inviarsi nel termine di legge (6 mesi per le abitazioni, un anno per l’uso diverso) ottenere la cessazione del contratto per scadenza del termine di durata e riottenere la disponibilità del bene locato.
Nell’ambito della disciplina dell’uso abitativo, in mancanza di disdetta nei 6 mesi antecedenti la scadenza degli 8 (ovvero dei 5 anni), il contratto, dice la legge, “è rinnovato alle medesime condizioni”.
Con l’espressione “medesime condizioni” si deve intendere che in caso di rinnovo varranno le stesse condizioni economiche, ossia non potrà essere mutato il canone, ma non certo che parte locatrice debba veder limitata la possibilità di far cessare la locazione allo scadere dei successivi 4 (o 3) anni.
In pratica, il locatore scaduti i primi 8 anni e rinnovatosi il contratto allo stesso canone per altri 4 anni, ben potrà alla scadenza di questi, comunicando al conduttore tempestiva disdetta, ottenere il rilascio e comunque ottenere un provvedimento giudiziale di finita locazione con fissazione del termine per la riconsegna dell’immobile.

Articoli Correlati