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CARO AVVOCATO: quando l’affitto è in nero, come pretendere la regolarizzazione

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L’avvocato Sara Testa Marcelli risponde:

Se per caso abitate in un immobile in affitto ed il proprietario si rifiuta di farvi un regolare contratto, potrete ottenere un regolare contratto “4+4” con una semplice denuncia all’Agenzia delle Entrate.

Difatti, ai sensi dell’art. 3 comma 8 del D.lgs 23/2011, nell’ipotesi in cui il locatore non voglia registrare il contratto di locazione, tale facoltà è riconosciuta al conduttore, che benefìcia così sotto un duplice punto di vista: ottiene un regolare contratto di locazione con durata 4+4 e, con decorrenza dalla data di registrazione, il canone è fissato in misura pari al triplo delle rendita catastale, ovvero un importo che di regola è 1/4 di quello normalmente pagato.

Ciò significa che, se attualmente pagate in nero € 800,00 per l’affitto, beneficiando di questa nuova disciplina normativa, potreste benissimo rimanere altri 8 anni nell’immobile locato pagando una somma irrisoria.

Cosa si deve fare materialmente per beneficiare di questo diritto?

In primo luogo si deve pagare l’imposta di registro per il pregresso, ovvero per gli anni in cui il contratto di locazione è rimasto “a nero” .

L’imposta per il pregresso deve essere assolta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto ovvero annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno, ferma restando l’applicazione di sanzioni ed interessi.

In secondo luogo dovrà essere pagata anche l’imposta di registro per il nuovo contratto regolare. In questo caso la base imponibile dell’imposta deve essere determinata sulla base del canone fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre all’adeguamento ISTAT.

A questo punto, l’inquilino che si è messo in regola con i pagamenti delle imposte deve compilare i seguenti documenti:

1) In duplice copia con firma originale, la denuncia di contratto verbale, come da modulo delle Agenzie delle Entrate. E’ opportuno allegare le prove della sussistenza della locazione, quali utenze intestate oppure ricevute attestanti ilpagamento del canone.

2) Sempre in duplice copia con firma originale, una specifica richiesta di applicazione della normativa di cui al D.lgs. 23/2011, reperibile in moduli prestampati presso l’Agenzia delle Entrate.

3) La richiesta di registrazione standard, il c.d. modello 69.

La documentazione va consegnata alla competente Agenzia delle Entrate.