L’avvocato Sara Testa Marcelli risponde:
Il contratto di locazione, per essere valido, deve essere redatto in forma scritta. La legge Finanziaria per l’anno 2005 ha però previsto la nullità del contratto di locazione che, sebbene venga redatto in forma scritta, non venga registrato presso la competente Agenzia delle Entrate.
Ciò significa che, se il contratto non viene registrato nemmeno tardivamente, non si configura un rapporto di locazione tra le parte.
Da un lato quindi il locatore che vuole riottenere l’immobile non potrebbe agire in giudizio con un’azione di intimazione di sfratto ma dovrebbe incardinare un rito ordinario teso a far dichiarare una eventuale nullità del contratto medesimo.
Dall’altro lato il conduttore potrebbe invece rilevare la mancata sussistenza del contratto di locazione e la configurazione dell’ipotesi di una occupazione senza titolo. Questa soluzione metterebbe il conduttore in condizione di richiedere al locatore la differenza tra i canoni effettivamente versati a titolo di contratto di locazione e le somme dovute a titolo di indennizzo per l’occupazione senza titolo dell’immobile.
Difatti la legge prevede che, chi occupa illegittimamente un immobile senza alcun tipo di contratto, è obbligato a pagare al proprietario dell’immobile medesimo un indennizzo che, solitamente, consiste in una somma molto più bassa rispetto al canone mensile di locazione.
Ed ecco che quindi il locatore si vedrebbe costretto a dover restituire parte delle somme che nel tempo sono state versate a titolo di canone di locazione.