L’avvocato Sara Testa Marcelli risponde:
Chi compra un immobile all’interno di un condominio, deve prestare particolare attenzione ad eventuali debiti condominiali pregressi, lasciati dal venditore. I debiti condominiali rientrano difatti nell’alveo delle obbligazioni propter rem, ossia di quelle particolari obbligazioni che seguono l’immobile e non la persona.
Dunque, in caso di debiti, paga sempre il nuvoo proprietario, il quale si può rivalere sul vecchio nel limite dei due esercizi precedenti all’acquissto dell’immobile. Il Condominio pertanto non può proporre azione per il recupero del credito nei confronti del vecchio proprietario, bensì solo nei confronti del nuovo.
Dunque, colui che vende l’appartamento non può essere raggiunto da Decreto Ingiuntivo per morosità in quanto non è più condómino. Infatti l’orientament della Suprema Corte di Cassazione è chiaro: se il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnare le delibere condominiali, nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, atteso che soltanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condomino può trovare applicazione l’art. 63 primo comma.
In tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell’immobile di proprietà esclusiva, l’alienante perde la qualità di condomino e poiché l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali ex art. 1104 cod. civ., è collegato al rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile, alla perdita di quella qualità consegue che non possa essere chiesto né emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo.